Descrizione
Piena proprietà per la quota di 1/1 di abitazione ubicata nel Comune di Bagnoregio (VT), frazione Vetriolo, con accesso su via Don Giuseppe Lattanzi snc e sono compresi in una palazzina edificata a metà degli anni Settanta del secolo scorso che si sviluppa per tre piani fuori terra.
DIRITTO Piena proprietà per la quota di 1/1 della debitrice.
DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE. I beni immobili oggetto del procedimento sono ubicati nel Comune di Bagnoregio (VT), frazione Vetrio-lo, con accesso su via Don Giuseppe Lattanzi snc e sono compresi in una palazzina edificata a metà degli anni Settanta del secolo scorso che si sviluppa per tre piani fuori terra; l’edificio è realizzato con una struttura in muratura portante e presenta una copertura a falde inclinate. Le facciate sono rifinite con intonaco civile e tinteggiate di bianco. L’appartamento oggetto della procedura (sub.5) presenta un ingresso indipendente dall’area perti-nenziale ed esclusiva (sub. 10), tramite una scala esterna in ferro con gradini rivestiti in pietra locale (basaltina), che arriva sul terrazzo/ballatoio (12,50 mq.) dell’appartamento, sul quale è ubicata la por-ta d’ingresso che immette direttamente nel soggiorno. Internamente l’appartamento è suddiviso in un soggiorno con veranda comunicante, una cucina ed un corridoio nella zona notte sul quale si aprono le porte di due camere, un ripostiglio e due bagni. Nel soggiorno era situato anche l’originario ingresso dell’unità immobiliare, che si apriva sul vano scala condominiale. Attualmente tale accesso risulta murato. La superficie calpestabile complessiva è pari a circa 100,00, quella commerciale è 105,00; l’altezza interna è 2,80 m. La pavimentazione è in gres porcellanato in cucina, nel soggiorno e nel cor-ridoio, in parquet nella veranda ed in ceramica nei bagni. Le pareti sono rivestite in parte con carta da parati, in parte con intonaco civile tinteggiato. Nel corridoio sono presenti modeste macchie di umidi-tà sul soffitto, dovute probabilmente, come confermato anche dalla proprietaria, ad infiltrazioni di ac-que meteoriche attraverso la canna fumaria. Gli infissi sono in legno muniti di avvolgibile in plastica. Nel complesso lo stato di manutenzione risulta buono. L’unità immobiliare è dotata di impianto idri-co-sanitario, elettrico e di riscaldamento con termo-camino e radiatori in ghisa. L’unità immobiliare non è provvista di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) e non è stata verificata la conformità degli impianti alla normativa vigente poiché non richiesto dal quesito.L’area ad uso esclusivo, identi-ficata con il sub. 10 è pavimentata con pezzame di peperino, delimitata da un muretto con sovrastan-te ringhiera metallica e dal cancello d’ingresso in ferro; presenta un andamento pianeggiante ed una superficie complessiva di mq. 5,00. L’area non è recintata sul confine con il sub. 9; si stima un costo di € 500,00, che sarà detratto dal valore di stima, per attuare tale separazione con recinzione metalli-ca una volta che il bene sarà aggiudicato.
DATI CATASTALI Gli immobili sono censiti presso l’Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di Viterbo, Catasto Fab-bricati:
• al Foglio 36 del Comune di Bagnoregio p.lla 369 sub. 5, p. 1, cat. A/2, cl. 2 vani 6 rendita € 604,25, via Don Giuseppe Lattanzi s.n.c.
• al Foglio 36 del Comune di Bagnoregio p.lla 369 sub. 10, p. T, cat. F1, 5,00 mq, via Don Giu-seppe Lattanzi s.n.c.
CONFORMITA’ DELLA COSTRUZIONE ALLE CONCESSIONI O AUTORIZZAZIONE EDILIZIE RILASCIATE E CONDONI. L’ immobile è stato edificato in forza di permesso di costruzione Nulla Osta n° 66/75 del 19/01/1976. Si pre-cisa che gli elaborati grafici allegati al permesso di costruzione suddetto, secondo la consuetudine di quegli anni, riportano solamente la pianta del piano tipo, non tutti i prospetti né sezioni sufficienti a comprendere l’esatta conformazione dell’immobile. Manca anche una relazione tecnica. Quanto verrà descritto a seguire si è ricostruito utilizzando la documentazione presente. Si precisa che attualmente l’immobile ricade all’interno del vincolo paesaggistico. E’ stato rilevato verificato che l’appartamento pignorato (sub.5) pre-senta alcune difformità. Si ravvisano modifiche nella distribuzione interna delle tramezzature, modifiche prospettiche con la chiusura di una finestra e l’ampliamento del balcone sul prospetto Est, la chiusura della veranda sul lato Ovest (di fatto diventata un vano interno all’abitazione, con lo spostamento della porta di accesso sul muro portante) e la realizzazione della scala esterna metallica per realizzare l’accesso autono-mo all’abitazione. Per sanare gli interventi sopra descritti, sentito anche il parere del dirigente dell’Ufficio Tecnico del Comune di Bagnoregio, si ritiene sia necessario presentare una S.C.I.A in sanatoria art. 36 bis inerente le diverse opere interne, la chiusura della finestra, l’ampliamento del terrazzo e la realizzazione della scala esterna, previa richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art.167 del D. Lgs 42/2004. Relativamente ai costi per l’ottenimento della sanatoria, specificando che, in ordine alla compatibilità paesaggistica il calcolo del danno ambientale è quantificato dalla Regione, si ipotizza ragione-volmente un importo pari a € 8.000,00, comprensivo delle sanzioni, delle spese (bolli, diritti…), degli onorari tecnici per la necessaria autorizzazione sismica in sanatoria in ordine alla nuova scala e all’ampliamento del balcone. Tale costo verrà decurtato dal valore finale del lotto. Si ritiene invece difficilmente sanabile l’aumento di volumetria generato dalla chiusura della veranda, poi-ché si è verificato che per il lotto non vi è sufficiente cubatura residua e l’intervento non sembrerebbe tra quelli possibili ai sensi del Decreto 69/2024 “salva Casa”, in attesa di ulteriori chiarimenti dagli enti proposti che all’attualità non si sono espressi con sufficiente esaustività. Tale veranda, già assentita con tre lati chiu-si, dovrà essere quindi riportata allo stato di progetto smontando l’infisso e demolendo parte della parete sul quarto lato. I costi per la messa in pristino, considerando l’entità dell’intervento, vengono ragionevol-mente stimati in € 5.000,00, che, in via precauzionale, potrebbero eventualmente costituire in alternativa il costo della sanatoria “Salva Casa”, qualora si rivelasse possibile. Tale importo sarà sottratto al valore finale del lotto.
AGIBILITA’. Non si è rintracciato alcun certificato di agibilità.
VINCOLI E USI CIVICI Non risultano vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, né diritti demaniali o usi civici.
DISPONIBILITA’ L’appartamento è occupato dal debitore per esigenze abitative primarie.
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