Descrizione
VALORE DI STIMA DELL'INTERO IMMOBILE ( LOTTO 2- CORPO – C) ALL-8.aFoglio 9, Particella 386, Subalterno 4, Categoria A/5, Classe 3, Consistenza 2 vani, 7, Rendita € 71,27Immobile ubicato presso il Comune di CANEPINA ,Via Tonnazzano 18 piano rialzatoe terra-primo , ad uso abitazione, la superficie commerciale rettificata da coefficienti di differenzazione è stata computata al lordo delle murature e tamponature.I coefficienti di differenzazione utilizzati per il calcolo delle superfici rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione di usi locali.La loro utilizzazione permette nel procedimento di stima tradizionale di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale .Per l'immobile pignorato sono stati applicati i coefficienti:Unità principale …<hr>100 % mq 70,00Balconcino<hr>25% mq 00,30SUPERFICIE TOTALE COMMERCIALE mq 70,30Utilizzando il valore unitario rilevato, il valore ordinario dell'intera proprietà al Piano terra, piano primo del fabbricato e' stato aggiustato grazie ai COEFFICENTI DI DIFFERENZAZIONE APPLICATI, quindi risulta: 0,70x € 750,00. x mq 70,30 = € 36.907,50Detrazione DOCFA, costo € 500,00 + CPG €25,00 + IVA € 115,50 = € 640,50Ristabilire la conformita' edilizia con una S.C.I.A. A sanatoria versando l'oblazione di euro1000,00 + € 150,00 diritti segreteria= € 1.150,00Detrazione autorizzazione paesaggistica costo euro 1000,00 + CPG € 50,00+ IVA € 231,00 = € 1.281,00Diritti di Segreteria € 132,00TOTALE SPESE ED ONORARI: € 640,50 + € 1150,00 +€ 1281,00 + € 132,00 = € 3.203,50VALORE FINALE DI MERCATO: € 36.907,50 - € 3.203,50 = € 33.703,50Arrotondamento € 33.703,00FENOMENI DI INFILTRAZIONEIl sottoscritto ha verificato che i fenomeni di infiltrazione sono quelli già verificati durante le operazioni peritali che non hanno alcuna incidenza sulla valutazione dell’immobileUSI CIVICI I controlli presso i Comuni dove si trovano i beni pignorati sono stati eseguiti e hanno dato risposte negative. Si deposita la comunicazione del Comune di Canepina – Settore Tecnico prot.3475/2025 circa l’inesistenza di usi civici gravanti sui terreni e che il Comune non è provvisto di una accurata analisi del territorio approvata dagli strumenti urbanistici.Peraltro, come noto, mentre per gli aspetti relativi a iscrizioni ipotecarie e altri gravami è sufficiente accertare la situazione con delle semplici ricerche presso gli uffici di pubblicità immobiliare, per l’uso civico ciò non è possibile in quanto si tratta di diritti remoti, di cui non esiste un catasto generale che consenta di verificarne l’esistenza, la natura e l’estensione. Non esiste nemmeno una mappa che certifichi l’esistenza degli usi civici, pur essendo gli stessi molto diffusi e distribuiti sull’intera penisola.Per quanto a mia conoscenza, il Tribunale di Viterbo – sezione Esecuzione immobiliari – ritiene sufficienti le verifiche eseguite presso i Comuni.Pertanto, in risposta ai quesiti nn. 16 e 23: il sottoscritto ritiene che il compendio pignorato non ricada nel demanio civico e nelle terre private gravate.
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