Palazzo - Edificio

Riqualificazione ex-cinema in boutique hotel + centro commerciale
Oggetto: Proposta progettuale e richiesta di finanziamento per studio di fattibilità commerciale e tecnico per la trasformazione di un fabbricato (ex-cinema) in Ceglie Messapica (BR).
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1) Executive summary
Proponiamo la riqualificazione di un immobile attualmente dismesso, a destinazione cinema, in un progetto misto boutique hotel (piccola struttura di charme — camere, roof-terrace, servizi) e spazio commerciale/food & retail destinato a prodotti locali e ristorazione di qualità. L’obiettivo è sfruttare la vocazione artistica e gastronomica di Ceglie Messapica per creare un’offerta ricettiva e commerciale differenziata, attrattiva sia per turismo enogastronomico che per eventi culturali.
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2) Dati essenziali immobile)
• Superficie lorda: 800 m².
TAVOLA 05_ PROGETTO-Model
• Altezza complessiva: circa 30 m; copertura con tetto apribile (opportunità per roof-terrace/roof-bar).
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• Allegati a corredo: foto e planimetria
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3) Perché Ceglie Messapica (ragionamento di mercato) — punti chiave
• Popolazione comunale ~20.000 abitanti: base locale per servizi e retail; domanda turistica aggiuntiva da visitatori enogastronomici e turismo slow.
• Riconoscimenti: città d’arte; nota per gastronomia locale.
• Contesto territoriale: trulli, masserie, oliveti secolari, grotte carsiche → potenziale forte attrazione per turismo esperienziale (degustazioni, agriturismo, eventi).
Questi elementi giustificano l’investimento in una struttura che combini ospitalità di qualità e offerta commerciale legata al territorio.
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4) Concept proposto (sintesi operativa)
• Boutique hotel: 10–20–30 camere (layout da verificare in funzione delle superfici utili), reception, lounge, colazioni, terrazza panoramica sul tetto apribile (eventi serali, F&B).
• Centro commerciale / retail selezionato: 4–6 unità retail/food (gastronomia locale, esposizione prodotti tipici, concept store, possibile cucina-laboratorio per cooking experience).
• Spazio eventi polifunzionale: sala per degustazioni, corsi, serate culturali — valorizza la vocazione artistica della città.
• Posizionamento: alto-medio di gamma, forte focus su experience e prodotti locali.
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5) Studio commerciale richiesto — contenuti minimi
Per rendere la proposta investibile è indispensabile un studio commerciale completo che includa almeno:
1. Mappatura domanda: flussi turistici (stagionalità), profili visitatori, attrattori locali.
2. Bacino d’utenza: catchment area primario e secondario (distanze, tempi di percorrenza).
3. Analisi concorrenziale: inventario strutture ricettive (tipologia, tariffe medie, occupancy), retail comparables.
4. Pricing & positioning: tariffario camere suggerito, revenue per mq per retail/F&B, mix revenue (room revenue vs F&B vs event