Villa

Il bene oggetto di valutazione riguarda la piena proprietà di una villetta ad uso abitativo sita in Latina, Quartiere Q2 Europa, Via Portogallo n. 2, sviluppata su tre livelli (piano terra, primo e secondo) con corte esclusiva, giardino e area parcheggio. L’immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Latina al foglio 168, particella 651 sub. 5, graffato alla particella 652 sub.1, categoria A/7, ed è inserito nella procedura esecutiva immobiliare n. 396/2019 R.G.E. presso il Tribunale di Latina, come da perizia dell’Esperto ex art. 568 c.p.c. geom. Fortunato Giardino .

Il contesto è residenziale, ordinato e urbanizzato, con tipologia a villini, privo di vincoli paesaggistici o demaniali. Urbanisticamente l’area ricade nel P.P.E. del Quartiere Q2 Europa del vigente P.R.G. comunale, in zona edificabile B1. La superficie convenzionale complessiva del bene è pari a circa 270 mq, dimensione che rende l’immobile interessante sotto il profilo abitativo e patrimoniale.

Sotto il profilo edilizio la situazione non è lineare: l’immobile è assistito da titoli abilitativi e precedenti sanatorie, ma allo stato attuale presenta **difformità rilevanti**, in parte sanabili e in parte non sanabili. In particolare, la chiusura della veranda al piano terra impone un intervento di demolizione e ripristino, mentre le restanti difformità interne richiedono SCIA in sanatoria, aggiornamento catastale e successiva richiesta di agibilità, oggi assente. Tali elementi incidono in modo concreto sui tempi e sui costi di piena regolarizzazione.

Dal punto di vista fattuale, l’immobile risulta occupato, in forza di un contratto di locazione opponibile cessato pero nel 2023 , circostanza che andrà approfondita in sede di sopralluogo

In sede estimativa, il CTU ha valorizzato il bene con criterio prudenziale, ricorrendo al metodo del costo di costruzione deprezzato, tenendo conto sia dello stato manutentivo complessivamente buono sia delle criticità urbanistiche e occupazionali. Il valore finale di stima è stato determinato in circa € 303.000,00 a fronte di un valore teorico lordo significativamente più elevato, ridotto proprio in ragione degli oneri di regolarizzazione e delle limitazioni al pieno godimento del bene .

SalutiSLC & Partners