Descrizione
Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di appartamento sito in Roma (RM), Via Feliciano Scarpellini n. 13, piano S1. L'appartamento, con ingresso indipendente su strada, è composto da scala di accesso, soggiorno-pranzo, ripostiglio con posizionato all’interno un angolo cottura, una camera ed un bagno. Il tutto per una superficie convenzionale complessiva pari a 58,00 mq circa. Confina con distacco su Via Feliciano Scarpellini, ingresso condominiale al civico n. 15 di Via Feliciano Scarpellini, unità immobiliare al subalterno 123 della particella 664 e corridoio di accesso alla predetta unità immobiliare, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 538, Part. 662, Sub. 89, z.c. 3, cat. A2, cl. 4, consistenza 4 vani, superficie catastale totale 55 mq, totale escluse aree scoperte 55 mq, rendita euro 1.249,83, Via Feliciano Scarpellini n. 13, piano S1. In esecuzione dell’ordine di liberazione l'immobile è stato liberato. L'immobile pignorato è parte di un edificio di maggior consistenza con ingresso al civico 15 di Via Feliciano Scarpellini. L’Esperto ritiene che la regolarità edilizia e lo stato lecito dell’edificio nel suo complesso, pur non individuabile direttamente, può essere ragionevolmente ipotizzabile in via indiretta a mezzo della ricostruzione storica eseguita e dei numerosi indizi raccolti. Al fine dell’individuazione della documentazione tecnica riferibile all’edificio, attesa l’impossibilità di reperire i dati relativi al progetto, alla licenza edilizia ed al certificato di abitabilità presso i competenti uffici municipali, l’Esperto Stimatore ha effettuato ricerche anche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e presso l’Archivio Notarile. All’esito delle complesse ricerche effettuate l’Esperto Stimatore ritiene di poter attribuire all’edificio in argomento la licenza edilizia n. 287 del 01/03/1949. L’Esperto ha presentato presso il D.P.A.U., con protocollo n. 17319 del 25/08/2025 una domanda di accesso agli atti per acquisire il certificato di abitabilità eventualmente rilasciato, tuttavia con esito negativo. Per quanto concerne l’unità immobiliare pignorata l’Esperto rappresenta che, dal confronto delle planimetrie allegate al primo atto di compravendita del 29/11/1958 ed al successivo atto di divisione del 27/03/1959 con la planimetria catastale estratta dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate, si evince come l’unità immobiliare in oggetto derivi da un originario immobile di maggiore consistenza suddiviso in due autonome unità immobiliari. Tuttavia, l’Esperto precisa di non aver reperito alcuna pratica relativa al frazionamento presso i competenti uffici. Atteso che, affinché l'unità immobiliare originaria possa essere frazionata in due unità, è necessario che entrambe abbiano una S.U.L. (superficie utile lorda) uguale o maggiore a mq. 45,00 e atteso, altresì, che l’Esperto Stimatore non ha avuto accesso all'ulteriore unità immobiliare generata dalla suddivisione dell'immobile originario, non è possibile asserire allo stato che il frazionamento possa essere legittimato. Tuttavia, l’Esperto rappresenta di avere rinvenuto, a seguito di accesso agli atti presso il Municipio II di competenza, la D.I.A. protocollo n. 29289 del 04/06/1996 per esecuzione di opere interne completa di accatastamento relativa all’altra unità immobiliare frutto di divisione (e non oggetto di pignoramento) per cui il frazionamento catastale risulta esistente mentre risulterebbe mancante il frazionamento urbanistico. Per l’esecuzione di tale frazionamento, atteso che la citata D.I.A è stata dichiarata per opere interne (senza opere strutturali), l’Esperto ritiene che sia sufficiente la presentazione di una C.I.L.A. (o di una S.C.I.A.) a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, previa verifica dei requisiti minimi di superficie anche rispetto all’altra unità immobiliare contigua e salve, comunque, le determinazioni degli Uffici preposti in merito. La planimetria catastale dell’immobile pignorato non corrisponde allo stato dei luoghi, per la variazione di tramezzatura e lo spostamento dell'angolo cottura in un ripostiglio. In particolare, l’Esperto rileva che l'angolo cottura spostato nel ripostiglio non rispetta quanto dettato dall' art. n. 40 del Regolamento Edilizio Generale del Comune di Roma, e deve essere, pertanto, adeguato. Per la variazione delle tramezzature, invece, l’Esperto rappresenta che potrà essere presentata una C.I.L.A. Il tutto a rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente nonché tutti gli oneri e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia e nelle successive integrazioni depositate dall’Esperto. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica ed alle possibilità di sanatoria, delle condizioni e dello stato del compendio, nonché di quanto necessario per la regolarizzazione urbanistica ed amministrativa, come meglio precisato in perizia, ivi inclusi oneri e spese di ogni genere, che sono ad esclusivo carico e cura dell’aggiudicatario, si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima. Non è stato possibile redigere l’APE in considerazione dello stato di fatto ed in assenza della necessaria documentazione. L’immobile è parte di un condominio. Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale e nelle successive integrazioni depositate in atti.
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