Appartamento

LOTTO UNICODiritto di piena proprietà dell’appartamento ubicato in Casteldaccia (PA), nella via Gaetano Donizzetti n. 38-40, identificato in Catasto al Foglio di Mappa n. 5 p.lla n. 2815 sub 1, Cat. A3, Cl.3, Cons. 6 vani, Superficie catastale 125 mq, Rendita € 433,82, di superficie convenzionale complessiva mq 141,20, posto al piano terra di un fabbricato su due elevazioni fuori terra oltre copertura a lastrico solare in cui emerge il torrino scala. L’unità immobiliare presenta due ingressi, uno dall’interno nel disimpegno comune con gli altri piani e l’altro dall’esterno dal vano di accesso al locale di sgombero al civ. 40 della via Donizzetti. Dal disimpegno comune sulla sinistra una porta delimita il vano scala di accesso ai piani superiori, sulla destra scendendo dei gradini si accede al piccolo disimpegno che consente l’accesso all’abitazione oggetto di stima e ad un piccolo ripostiglio recuperato nel vano sottoscala. All’interno del detto ripostiglio è stata rilevata una riserva idrica interrata chiusa con coperchio in metallo. L’appartamento è costituito da un ingresso disimpegno, una camera da letto che si affaccia con porticato sulla via Donizzetti, un locale di sgombero con accesso anche dall’esterno dalla via Donizzetti n. 40, servito da un bagno con doccia. A seguire dal disimpegno è possibile accedere ad una camera da letto matrimoniale, una camera singola, un ripostiglio, un bagno con doccia e una cucina-pranzo in parte abusiva e non sanabile, ricavata nella porzione di terrazza esterna che si affaccia sul retro prospetto, chiusa con tettoia in legno e a veranda con infissi in alluminio. La rimanente porzione di terrazza è in parte coperta con tettoia e in parte scoperta e perimetrata da muretto sormontato da paletti e rete metallica. L'unità immobiliare si presenta ad oggi in uno stato conservativo mediocre. Come riscontrato in fase di sopralluogo, sono presenti in modo evidente e diffuso sulle pareti perimetrali e sui tramezzi fenomeni di distacco di intonaci e pitture, rigonfiamento di malte, macchie di umidità sui pavimenti, muffe e cattivi odori, corrosione degli imbotti degli infissi in alluminio. Si è riscontrato che la riserva idrica interrata in c.a. coperta da portellone in metallo a filo pavimento, nel vano ripostiglio sottoscala, era allo stesso livello del coperchio e del pavimento, probabilmente a causa di un possibile e potenziale guasto al galleggiante. Non avendo potuto verificare in fase di sopralluogo lo stato conservativo delle pareti, la profondità e le dimensioni della vasca interrata non è stato possibile con certezza asserire se la stessa costituisca motivo di infiltrazioni e risalita di acqua. E’ possibile però ipotizzare che ripetuti malfunzionamenti del galleggiante abbiano potuto provocare allagamenti dello spazio antistante la vasca e del disimpegno antistante l’ingresso dell’appartamento con conseguente danneggiamento delle pavimentazioni e delle superficie murarie. Pertanto al fine di preservare lo stato dell’immobile è stato eseguito lo svuotamento di detta cisterna interrata e la chiusura dell’approvvigionamento idrico con richiesta di distacco fornitura all’AMAP. Si segnala che la consistenza del degrado rilevato potrebbe avere compromesso il funzionamento dell’impianto elettrico, infatti eccessiva umidità può degradare l’isolamento dei cavi e causare la corrosione dei conduttori, riducendo l'efficienza e la sicurezza dell’impianto.L’immobile posto in vendita è parte di un fabbricato su due elevazioni fuori terra oltre lastrico solare, avente ingresso e vano scala identificato in Catasto al F.5 P.lla 2815 sub 2 Bene Comune non Censibile, in comune tra i sub 1-4-6-7. L’intero fabbricato, prospiciente a nord ovest sulla via Donizzetti e a sud est su corte comune, è confinante a sud ovest con altro fabbricato su tre piani fuori terra oltre terrazza di copertura e a Nord Est con altro edificio su tre piani fuori terra oltre terrazza di copertura.Non risultano servitù gravanti sul bene oggetto di pignoramento. La vendita del bene non è soggetta a IVA. Non sono dovuti oneri condominiali. L’immobile non risulta realizzato in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata e finanziata in tutto o in parte con risorse pubbliche, con vincoli ancora vigenti a carico del proprietario debitore.L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Il fabbricato è stato realizzato nel 1979. L’impianto elettrico è sottotraccia e il quadro elettrico è dotato di interruttore differenziale salvavita di sicurezza. L’impianto idrico è sottotraccia e allacciato alla rete idrica comunale con nicchia contatori dislocata all’esterno sul prospetto prospiciente la via Donizzetti. L’appartamento è allacciato regolarmente alla condotta fognaria comunale come riportato nella C.E. in Sanatoria n.31/2008. L’unità immobiliare non è dotata di impianto di riscaldamento, sono presenti dei climatizzatori nelle n. 3 camere da letto e nella cucina pranzo. Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell’impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.L’immobile è allo stato libero ma all’interno dello stesso sono detenuti alcuni arredi di scarso valore di proprietà del debitore.Il bene è meglio descritto nella relazione di stima a firma dell’esperto Arch. Nadia Vuinovich, alla quale si fa espresso rinvio anche per tutto ciò che concerne l’esistenza di eventuali oneri e pesi a qualsiasi titolo gravati sui beni.A seguito degli accertamenti tecnici eseguiti sono state riscontrate delle difformità sostanziali. In particolare sono state riscontrate delle opere realizzate in difformità rispetto allo stato catastale e a quello legittimato dalla con C.E. in sanatoria n. 31/2008 del 29/07/2008. Nello specifico all’interno dell’appartamento sono stati realizzati dei nuovi tramezzi realizzando nel locale di sgombero un bagno con doccia accessibile dal locale di sgombero e un ripostiglio accessibile dal disimpegno. Entrambe gli ambienti presentano un’altezza utile di 2,40 m poichè per la rimanente altezza sono stati soppalcati a ripostiglio. E’ stato realizzato un piccolo tramezzo nel bagno per appoggio della doccia. E’ stato realizzato un muretto altezza 1,00 m nel porticato zona ingresso sulla via Donizzetti, di divisione tra l’ingresso comune alle altre unità immobiliari e il terrazzino di proprietà esclusiva dell’appartamento oggetto di stima. E’ stato ridimensionato il vano porta di accesso dall’esterno del locale di sgombero. Questo risulta centrato e costituito da un infisso in alluminio con persiana. E’ stato ampliato nella cucina soggiorno il vano di collegamento con la corte esterna su cui è stata realizzata una cucina in muratura con copertura a tettoia e a veranda. Il cortile esterno del retro prospetto è stato sistemato a terrazza con pavimentazione e muretti, in parte coperta a tettoia e in parte scoperta. Le difformità riscontrate sono in parte regolarizzabili ai sensi dell’art. 36 del DPR n.380 del 2001, in parte non sanabili in quanto realizzate nel cortile del retro prospetto su cui insiste un vincolo di inedificabilità previsto da atto di vincolo di inedificabilità del 24/07/2008 annotato al registro degli l’Atto unilaterale D’Obbligo n.49 per una superficie pari a mq 37,20. e pertanto da demolire. In particolare risultano regolarizzabili gli interventi eseguiti all’interno dell’appartamento, nello specifico i tramezzi per una diversa distribuzione degli spazi e il muretto di divisione tra la porzione di porticato di proprietà comune da quella di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare in oggetto. Le opere non sanabili sono quelle realizzate nel cortile esterno prospiciente il retro prospetto. Sarà pertanto necessario demolire il muro perimetrale a nord ed ovest, la tettoia in legno e la chiusura a veranda con gli infissi ad ovest e a est. Dovranno essere demoliti anche i muretti realizzati all’interno del cortile e la pavimentazione esterna a terrazza. L’altezza utile dell’unità immobiliare è pari a 3,65 m e non 3,20 riportata nella planimetria.Per l’eliminazione delle difformità riscontrate e l’eventuale regolarizzazione delle stesse è stato stimato il costo complessivo di € 6.586,14, così determinato:-€ 1.032,00 per oneri di regolarizzazione urbanistica, tenuto conto anche della sanzione prevista per la regolarizzazione delle difformità ai sensi dell’art.36 del DPR n.380 del 2001;-€ 1.500,00 per spese tecniche necessarie per la presentazione delle pratiche finalizzate alla regolarizzazione delle difformità sanabili;-€ 4.054,14 per lavori di ripristino dello stato dei luoghi nell’area esterna di 37,20 mq del retro prospetto su cui insiste un vincolo di inedificabilità.I superiori costi sono stati detratti dal valore di stima dell’immobile posto in vendita.L’aggiudicatario, ricorrendone i presupposti, potrà avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, 5° comma, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dell’art. 40, 6° comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47.