Descrizione
Centro storico, primo piano in palazzina del ‘700. 70 mq ristrutturato e completamente arredato. Soffitti in travi, travetti e pianelle in cotto a vista in ogni stanza, anche dentro il bagno. Cantina con soffitto a volta in mattoni al piano terra. Zero spese condominiali.
Via Benaducci 37 è una di quelle strade del centro storico dove le auto non passano. A 85 metri c'è Piazza delle Tartarughe, il cuore della movida è abbastanza lontana da non essere rumorosa. La posizione lavora 12 mesi su 12: Quintana di giugno e settembre, turismo enogastronomico e culturale, fiere, ospedale, centro di reclutamento dell'Esercito, ponti. Una zona feriale e festiva insieme.
Entrando dalla scala in pietra antica si arriva al piano primo. Si apre con la zona pranzo di 15 mq con la cucina a vista..
La lavanderia è una stanza separata con finestra, lavabo di servizio, predisposizione lavatrice e vano caldaia. Per chi affitta: cambi biancheria gestiti senza ingombrare il bagno.
Soggiorno di 18 mq, divano a chaise longue, tappeto persiano, lampadario in ferro battuto. Lo snodo della casa.
Il bagno è dietro: 5 mq con doccia walk-in, soffione a pioggia, cementine, piastrelle metro bianche e fascia mosaico verde acqua. Nell'antibagno, mobile lavabo su cassettone vintage con piano in marmo bianco, lavabo a ciotola, specchio dorato barocco. Travi, travetti e pianelle in eccellenti condizioni anche qui: l'asset visivo che ferma lo scroll mentre l'ospite sceglie tra trenta appartamenti a Foligno.
Camera matrimoniale di 20 mq nella zona più tranquilla. Letto in ferro battuto verde umbertino, armadio a tutta parete, cassettone antico.
E poi c'è la cantina con la volta e accesso indipendente al piano terra. Per chi affitta: magazzino operativo, prodotti pulizia, scorte, kit di benvenuto. Una stanza di servizio già pronta che molti competitor a questa fascia di prezzo non hanno.
Pensa a chi entra: la coppia che ha prenotato due notti per la Quintana, il praticante in trasferta all'ospedale per due mesi, la famiglia che fa tappa a Foligno per andare ad Assisi (che di notte si spegne già prima di cena). Aprono il portoncino, salgono la rampa in pietra, entrano e fanno "wow" sotto le travi. Posano la valigia. Vanno nel bagno e scattano la foto del lavabo a ciotola con il cassettone vintage. La sera cenano fuori a 85 metri da casa, tornano, il letto in ferro battuto li aspetta. Quando partono, ti lasciano cinque stelle e una recensione che parla di "casa di carattere", "posizione perfetta". Quella recensione lavora per te, gratis. Il tuo listing Airbnb lo scrive la folla degli ospiti che ci sono già passati.
La proprietaria — americana che ha vissuto in questa casa qualche anno — si trasferisce in campagna umbra. Ha sempre usato l'appartamento come seconda casa, mai affittato. L'arredo, scelto tra mercatini umbri e pezzi vintage italiani, resta nel prezzo.
Lavori 2022:
▸ Bagno e antibagno completamente rifatti.
▸ Caldaia a condensazione installata.
▸ Riscaldamento autonomo, radiatori in alluminio in tutte le stanze.
▸ Lavanderia separata attrezzata.
Già di buono: travi, travetti e pianelle ottimamente conservate, doppi vetri, gres porcellanato, infissi in legno con persiane esterne.
Edificio: muratura portante pre-1700, blocco compatto del centro storico.
È senza ascensore, al primo piano non sarebbe servito, ma sarebbe costato ogni mese.
Quattro note tecniche.
Primo: nessun posto auto privato, è ZTL, parcheggio pubblico a pochi minuti a piedi.
Secondo: il bidet non è installato (la proprietaria americana non l'ha previsto) — si risolve con € 200-400 di idraulico.
Terzo: APE attuale classe F, redatto prima della ristrutturazione 2022, nuova certificazione in corso.
Quarto, per chi vuole affittare: l'immobile non ha CIN attivo (mai messo a reddito). Pratica di routine al Comune di Foligno (~30-60 giorni dopo il rogito), gestibile tramite consulente interno alla nostra struttura.
A Foligno ci sono trenta o quaranta appartamenti in vendita a questo prezzo. Quasi tutti sono da rifare, oppure ristrutturati con cartongesso che copre le travi, oppure fuori dal cuore della città, oppure senza cantina. Sui portali turistici si vedono tutti uguali, foto piatte, titoli intercambiabili. L'ospite sceglie quello che gli ferma lo scroll. Questo appartamento ha quattro elementi che insieme nessun altro ha: i soffitti a vista, la cantina voltata, la posizione a 85 metri dalla piazza, e zero spese condominiali sul margine.
Se vuoi venirla a vedere, scrivimi dal sistema messaggi del portale. I numeri di rendimento li costruiamo insieme guardando i comparable veri di Foligno centro su Airbnb e Booking — è parte del lavoro che faccio prima della visita.
Ti aspetto.
Giacomo Brandi
PS: Vendita gestita insieme a Fabio Battistini di "Private Properties Real Estate", specializzati nel mercato estero, soprattutto statunitense, e nella gestione completa delle strutture ricettive conto terzi come check-in, pulizie, comunicazioni ospiti, biancheria.
