Appartamento

L'immobile oggetto della presente descrizione tecnica è un'unità abitativa situata nel comune di San Donà di Piave (VE), specificamente all'indirizzo via Giuseppe Verdi n. 12. Il bene è di proprietà del Comune di San Donà di Piave, a seguito di un'acquisizione dal Demanio dello Stato perfezionata nel 2001. La perizia di stima, redatta dall'ing. Baldovino Montebovi nel mese di aprile 2026, è stata finalizzata alla determinazione del valore di mercato dell'immobile in vista della sua futura cessione, in conformità con il Piano di Vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Inquadramento Territoriale e Urbanistico
L'alloggio è inserito in un edificio a blocco di due piani fuori terra, ubicato in un'area urbanizzata nelle vicinanze del centro città, garantendo una fruizione agevole dei principali servizi ed attrezzature pubbliche. Il fabbricato, identificato catastalmente al foglio 42, mappale 246, si trova in una zona classificata dal Piano degli Interventi vigente come "Zona C1". Dal punto di vista idrogeologico, l'area è soggetta a specifiche classificazioni nel Piano di Gestione del Rischio Alluvioni, risultando in una zona di pericolo idraulico "P2" e rischio idraulico "R2"
Descrizione dell'Unità Immobiliare
L'intero edificio rappresenta un esempio tipico dell'edilizia popolare degli anni '60 ed è composto da quattro unità immobiliari residenziali totali, due al piano terra e due al piano primo, con accesso comune tramite un vano scala centrale. L'appartamento oggetto di stima è situato al primo piano, presenta una superficie utile complessiva lorda di 115 mq e gode di una tripla esposizione (ovest-sud-est), che favorisce la luminosità degli ambienti. La disposizione interna comprende un ingresso al piano terra, comprensivo di ripostiglio e vano sottoscala, collegato al vano scale che conduce al piano superiore. Qui si articolano una zona pranzo, una cucina, tre camere da letto, un disimpegno, un bagno, oltre a una veranda e un poggiolo. All'esterno, l'unità dispone di un'area a verde ad uso esclusivo di circa 290 mq posizionata a sud, lungo via Verdi, e di un ulteriore magazzino di circa 15 mq ubicato nello scoperto esclusivo.
Stato di Conservazione e Caratteristiche Tecniche
L'edificio si presenta esternamente in uno stato di manutenzione discreto, sebbene le finiture risalgano all'epoca di costruzione originaria. La struttura portante è costituita da muratura e cemento armato non isolati, con solai in latero-cemento e una copertura a falde inclinate priva di isolamento. L'immobile non è dotato di ascensore.
Le caratteristiche interne sono quelle tipiche dell'edilizia economico-popolare: pavimentazioni diversificate, finestre in legno con vetro semplice e impianti (elettrico, idrico, gas, telefonico, fognario) risalenti all'epoca costruttiva e attualmente non adeguati alle normative vigenti in materia di sicurezza. Durante il sopralluogo, è stato accertato uno stato manutentivo interno "scadente", che richiede interventi di manutenzione straordinaria o di rifacimento completo per quanto concerne infissi esterni, porte interne, impianti, intonaci, dipinture, pavimentazione e servizi igienici.
Conformità e Certificazione Energetica
In merito alla conformità edilizia, non sono stati reperiti atti autorizzativi presso l'archivio comunale, situazione giustificata dall'edificazione del fabbricato in data antecedente al 1° settembre 1967, che esenta l'immobile dall'obbligo di dimostrare tale conformità. È presente, tuttavia, un condono edilizio in sanatoria risalente al 1994 relativo alla veranda e al magazzino. La conformità catastale è stata verificata come sostanzialmente coerente con lo stato dei luoghi. Per quanto concerne l'aspetto energetico, l'immobile è classificato in classe energetica G, con un indice di prestazione energetica EPgl di 276,56 kWh/m² annui, certificazione valida fino all'aprile 2036.
Valutazione Economica
La metodologia di stima adottata è quella "sintetica comparativa", che correla il valore dell'immobile a quello di beni simili presenti sul mercato locale, basandosi sui dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e del Borsino Immobiliare. Considerando le caratteristiche dell'immobile, lo stato di conservazione, la vetustà e la tipologia edilizia, sono stati applicati specifici coefficienti correttivi che hanno portato a determinare una consistenza ragguagliata di 123,35 mq. Sulla base di tali calcoli, il più probabile valore di mercato è stato stimato in 72.500,00 euro.
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